Condado del Rey, Panama

Résumé rapide

Où c'est situé : entre Vía Ricardo J. Alfaro (Tumba Muerto) et Corredor Norte, avec connexion via Avenida Centenario ; limite avec Betania et Amelia Denis de Icaza.

Profil : quartier résidentiel–commercial à haute densité avec des tours, des communautés PH fermées et une offre complète de services (centres commerciaux, supermarchés, cliniques, écoles et universités).

Points de repère proches : AltaPlaza Mall comme ancre commerciale ; corridor gastronomique avec des dizaines d'options.

Contexte urbain : croissance accélérée depuis la fin des années 80 ; la municipalité a temporairement suspendu les permis en raison de la pression du trafic et des infrastructures.

Où se trouve Condado del Rey ?

Il occupe une vallée urbaine au nord de la capitale, entre Tumba Muerto et Corredor Norte, avec des accès via Avenida Centenario.

Administrativement, il est partagé entre Betania (Panama City) et Amelia Denis de Icaza (San Miguelito), ce qui impacte les taxes, les permis et les services.

Comment y arriver et se déplacer

Voiture : entrées principales via Tumba Muerto et Centenario (se connecte rapidement au Corredor Norte). Pendant les heures de pointe, les ronds-points et les points d'accès se congestionnent ; planifie à l'avance.

Transport public : bus sur Tumba Muerto vers le centre-ville ; haute disponibilité de services via application grâce au mix résidentiel–commercial.

Conseil opérationnel :
Si tu vas vers l'est/centre utilise Tumba Muerto en dehors des heures de pointe ; pour le nord/ouest priorise Centenario + Corredor Norte.

Histoire et développement urbain

La poussée résidentielle a commencé à la fin des années 80 avec des lotissements pionniers.
Depuis lors, la zone est passée de périphérique à un pôle dense avec des PHs, des tours et du commerce.

Le boom a apporté congestion et pression sur le drainage et les routes, c'est pourquoi le bureau du maire a temporairement gelé les nouveaux permis pour exiger des améliorations.
Ensuite, le développement a continué avec plus de contrôle.

Vie quotidienne : centres commerciaux, supermarchés et services

AltaPlaza Mall est le point de référence commercial du secteur : retail, cinéma, supermarché, banques et une grande offre gastronomique.

Dans un court rayon tu trouves quincailleries, cliniques, laboratoires, salles de sport, vétérinaires, garderies et services pour passer la journée sans quitter le quartier.

Résultat : moins de déplacements, plus d'efficacité hebdomadaire.

Où manger

Le quartier concentre des dizaines de restaurants : restaurants locaux, grills, cuisine asiatique, cafés spécialisés et franchises ; beaucoup avec livraison et horaires prolongés.

Les plateformes gastronomiques locales listent plus d'une centaine d'options étiquetées "Condado del Rey".

Écoles et universités proches

À quelques minutes de UTP, USMA, UIP et plusieurs écoles privées.
Pour les familles avec étudiants et jeunes professionnels, cette proximité réduit le temps et les coûts de transport.

Santé et bien-être

Cliniques, cabinets et laboratoires dans le périmètre ; avec le Corredor Norte tu atteins rapidement les grands hôpitaux.

Les PHs offrent généralement salle de sport, terrains et espaces verts ; le quartier promeut une vie active sans traverser la ville.

Marché immobilier : pour qui est-ce ?

Mélange de maisons mitoyennes (phases précoces) avec des bâtiments de moyenne et grande hauteur.

• Cherche des PH avec commodités si tu valorises la communauté et la sécurité.
• Rues internes pour les familles qui priorisent le calme.
• Sorties via Centenario si tu utilises le Corredor Norte quotidiennement.

Investissement : haute liquidité due à la demande des étudiants et professionnels ; vérifie les règlements et les registres de maintenance de chaque PH.

Trafic, mobilité et plans

Le trafic est le point faible historique : entrées concentrées, pics dus aux écoles et centres commerciaux.

Atténue avec :

• Fenêtres de sortie (avant 7h00 et après 9h00 ; 13h30–15h30 ; après 19h00).
• Routes alternatives utilisant Centenario pour se connecter au Corredor Norte.
• Regrouper les courses dans un seul circuit hebdomadaire.

Le moratoire passé sur les permis visait à améliorer les routes et les systèmes d'eaux pluviales ; vérifie le plan de ton PH pour les fortes pluies.

Sécurité

Entre les PHs fermés, les patrouilles privées et la présence policière, la perception de la sécurité est favorable par rapport aux zones de densité similaire.

Bonnes pratiques :

• se garer sous les lumières
• ne pas laisser d'objets visibles
• coordonner les livraisons à la réception
• connaître l'administrateur du PH

Avantages et inconvénients

Avantages

• Connectivité : entre Tumba Muerto et Corredor Norte ; tu atteins presque tout en 15–25 min en dehors des heures de pointe.
• Services complets : centre commercial principal, supermarché, banques, cliniques et 100+ restaurants.
• Offre éducative proche.

Inconvénients

• Congestion pendant les pics et les ronds-points ; les points d'accès se saturent.
• Infrastructure sous pression pendant les pluies s'il n'y a pas de maintenance des eaux pluviales.

Conseils pratiques (achat ou location)

• Vérifie la juridiction (Betania vs. Amelia Denis) pour les taxes et les procédures.
• Chronomètre les trajets réels : 7h00–8h00 et 17h30–19h00.
• Demande le registre de maintenance (pompes, eaux pluviales, ascenseurs) et les règlements du PH.
• Évalue le bruit et le vent : les étages supérieurs réduisent le bruit de la rue ; vérifie l'orientation.
• Stationnement : préfère les places couvertes et les accès pratiques.

Restaurants et loisirs : mini-guide sélectionné

AltaPlaza : cinéma, chaînes, cafés. Parfait pour les familles.

Périmètre du Condado : grills, restaurants locaux, ramen, sushi, poulet rôti, glaciers ; livraison abondante.

Plan court : supermarché + déjeuner + shopping sans quitter le quartier.

Questions fréquentes

Condado del Rey appartient-il à Panama City ou à San Miguelito ?
Aux deux : partie à Betania et partie à Amelia Denis de Icaza.

Quels sont les principaux points d'accès ?
Vía Ricardo J. Alfaro (Tumba Muerto) et Avenida Centenario vers le Corredor Norte.

Pourquoi y a-t-il eu une pause sur les nouveaux projets ?
À cause de la congestion du trafic et de la pression sur les services ; la municipalité a exigé des améliorations avant de continuer.

Y a-t-il une bonne offre de restaurants et de loisirs ?
Oui. Entre le centre commercial et le périmètre il y a des dizaines d'options.

Conclusion

Condado del Rey est le pari "tout à portée de main" au nord de la capitale : connectivité, commerce fort (AltaPlaza), éducation proche et résidences avec commodités.

Reconnais son talon d'Achille —le trafic pendant les pics—, choisis bien tes accès et ta rue interne, et tu auras un quartier avec une haute valeur d'usage pour les familles, les étudiants et les professionnels.

Sources & Notes de Bas de Page

[1] Compre o Alquile - Condado del Rey
[2] Tu Comunidad - Développement Urbain Condado del Rey
[3] Pacific Developers - Condado del Rey
[4] La Prensa - Condado del Rey
[5] Degusta Panamá - Restaurants Condado del Rey