Comment acheter un bien immobilier au Panama

Étape 1 : Recherche et Budget

• Définissez votre budget : Fixez un budget en fonction de vos possibilités et du marché actuel. Ajoutez dix pour cent de coûts supplémentaires pour les frais légaux, les coûts de rénovation, etc.
• Préférences de localisation : Renseignez-vous sur les différents quartiers de Panama City. Considérez des facteurs tels que la proximité du travail, les commodités, la sécurité et la valeur locative/à la revente.
• Type de propriété : Décidez du type de logement que vous souhaitez, comme une villa, un penthouse ou un appartement traditionnel.

Étape 2 : Considérations légales et financières

• Engagez un avocat en immobilier : Il est essentiel d'engager un avocat local spécialisé dans les transactions immobilières pour minimiser les risques et recevoir l'assistance appropriée pendant le processus. Les avocats vous aideront à rédiger et à examiner les documents pour assurer une transaction sans heurts. Le coût d'un avocat pour ce type de processus peut varier entre $1.500 et $3.000. Les cabinets d'avocats les plus importants avec une expertise en immobilier sont : Alcogal, Quijano, Arifa, Fabrega Molino, Gala
• Ouvrez un compte bancaire panaméen : Vous aurez besoin d'un compte bancaire local pour gérer les transactions financières liées à votre achat immobilier. De nombreuses banques au Panama offrent des services en anglais. Voir l'article connexe pour plus d'infos : Compte bancaire au Panama
• Options de financement : Décidez de payer comptant ou de sécuriser un prêt hypothécaire pour la maison. Les banques locales offrent diverses options financières. Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous aurez besoin d'une preuve de vos revenus stables, votre avocat peut vous aider avec cela.

Étape 3 : Recherche de propriété

• Agent immobilier : Faites appel à un agent immobilier réputé qui connaît bien le marché local. Il peut vous aider à trouver des maisons qui répondent à vos critères et vous accompagner lors des visites de propriétés. Voir une liste des agences immobilières ici
• Visitez les propriétés : Visitez sur place les appartements qui vous intéressent. Faites attention à l'état, à la vue, au mobilier et aux coûts de rénovation possibles.

Étape 4 : Coûts annuels de la propriété

Avant d'acquérir une nouvelle propriété, considérez tous les coûts que vous devriez prendre en compte :

• Taxe foncière (Impuesto de Inmuebles) : Cette taxe, basée sur la valeur de la propriété, est payée annuellement. Le taux d'imposition varie selon la valeur évaluée de la propriété et son emplacement, allant généralement de 0,3 % à 1 % de la valeur enregistrée de la propriété. Elle doit être payée à la municipalité où se trouve la propriété. Pour plus de détails, consultez notre article sur les taxes ici (lien vers notre article TAX).
• Taxe foncière (Impuesto sobre la Tierra) : Chaque propriété est également soumise à une taxe foncière, qui varie en fonction de facteurs tels que la taille et l'emplacement du terrain. Comme la taxe foncière, elle est payée annuellement à la municipalité où se trouve le terrain.
• Exonération fiscale : Les nouveaux bâtiments et appartements sont éligibles à une exonération fiscale de 20 ans à partir de l'année de construction. Consultez votre avocat et votre agent immobilier pour déterminer la période d'exonération restante pour le bâtiment et évaluer les coûts.
• Frais de copropriété : Renseignez-vous sur les charges mensuelles de maintenance de l'appartement, car celles-ci peuvent varier considérablement. Soyez conscient que des frais supplémentaires peuvent s'appliquer pour les grandes restaurations (p. ex., piscine, gym, peinture extérieure). Consultez votre agent immobilier pour plus d'informations afin d'évaluer l'état du bâtiment.
• Coût de l'entreprise : Au Panama, les propriétés sont souvent détenues par une société ou une fiducie, ce qui peut offrir une protection des actifs. Décidez si vous souhaitez acquérir l'appartement en tant que personne naturelle, entité juridique ou simplement acquérir la société propriétaire de la propriété. Si vous choisissez cette dernière option, examinez minutieusement l'entreprise existante avec votre avocat avant de transférer les parts à votre nom.

Enfin, considérez les coûts d'environ $2.000 pour ouvrir une société au Panama et environ $1.200 pour l'entretien annuel.

Étape 5 : Diligence raisonnable

• Droits de propriété : Vérifiez, par l'intermédiaire de votre avocat, le statut juridique de la propriété et la propriété.
• Demandez l'« Avaluo » : Vérifiez dans l'Avaluo toutes les informations essentielles sur la propriété. Considérez que l'Avaluo est obligatoire dans le cas où vous demandez un prêt hypothécaire. Dans l'AVALUO, vous pouvez trouver la valeur standard du marché « Valor de Mercado » et la valeur du marché en cas de vente forcée « Valor de Venta Forzosa », une estimation plus basse de la précédente.
• Évaluation de la propriété : Effectuez une évaluation approfondie de la propriété, basée sur la valeur enregistrée et la situation actuelle du marché. Voyez s'il existe une bonne et rentable opportunité de vendre ou de louer l'appartement à l'avenir. Si vous choisissez d'acheter l'appartement pour le louer sous Airbnb, tenez compte du fait que pour la loi panaméenne, la période de location minimale est de 45 jours !
• Négociez le prix : Dès que vous avez trouvé un bon appartement, parlez au vendeur avec l'aide de votre agent immobilier et négociez le prix d'achat. Le prix des annonces est normalement légèrement supérieur à la valeur réelle.

Étape 6 : Accord de préachat

• Rédigez un accord de préachat : Votre avocat vous aidera à traiter un accord d'achat légalement contraignant qui établit les conditions de la vente, telles que le calendrier de paiement. L'acompte fait référence au dépôt initial, généralement de 10 à 20 %, qui est requis pour acquérir la propriété par défaut. Essayez de garder l'acompte à 10 %, risquez moins de capital en cas de problème.

Étape 7 : Processus de clôture

• Rédigez le contrat final : Votre avocat vous aidera à rédiger un accord d'achat final qui énonce les termes de la vente, ce sera un document publiquement accessible.
• Transfert de titre : Enfin, le titre sera transféré par nom au registre public et vous recevrez les clés de l'appartement.
• Frais de clôture : Soyez prêt à payer différents frais attribués à la clôture, tels que les dépenses d'avocat, les taxes de transfert immobilier et les coûts d'enregistrement du véhicule. Votre avocat peut vous donner un aperçu de ces coûts.

Étape 8 : Post-Achat

• Utilités et services : Transférez les comptes de services publics en les transférant à vous du dernier locataire, et ajoutez les services dont vous avez besoin, y compris internet et câble.
• Association de copropriété : Le cas échéant, familiarisez-vous toujours avec les règles et les frais de copropriété, et assurez-vous que vos cotisations mensuelles sont payées à temps.
• Registre public : Assurez-vous que le registre public est mis à jour avec toutes vos informations.

Sources et notes de bas de page

[1] Alcogal - Avocats en immobilier au Panama
[2] Quijano & Associates - Services juridiques
[3] Arias, Fábrega & Fábrega - Immobilier et hospitalité
[4] Faber & Morgan (FMM) - Services immobiliers
[5] Dirección General de Ingresos (DGI) - Informations fiscales immobilières
[6] GlobalBanks - Plus grandes banques au Panama